Bardzo często w praktyce zawieraną umową jest umowa najmu. Dotyczy ona przede wszystkim różnego rodzaju mieszkań oraz innych nieruchomości. Jednym z rodzajów najmu jest tzw. najem prywatny. Wraz z początkiem 2023 roku ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie określonych zmian w jego zakresie, które dotyczą zwłaszcza kwestii podatkowych związanych z najmem oraz rozliczaniem podatków pochodzących z tego źródła.
Jak do tej pory można było rozliczać najem prywatny?
Zgodnie z definicją, najem prywatny oznacza umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Najem prywatny związany jest z tym, że umowa najmu może zostać zakwalifikowana jako część prowadzonej działalności gospodarczej lub jako osobne źródło przychodów, tzw. najem prywatny. Najem prywatny stanowi zatem sytuację, w której wynajmującym jest osoba fizyczna, która nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej.
Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości. Stronami umowy najmu są zatem wynajmujący (który posiada określoną rzecz) oraz najemca, który bierze daną rzecz do używania i płaci z tego tytułu czynsz. Wspomniany czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju, może być także w formie niepieniężnej. Jest to umowa bardzo często zawierana w praktyce, zwłaszcza jeżeli chodzi o wynajem mieszkań, biur albo innych powierzchni.
Zasadą jest także, że umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Trzeba jednak pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony (w przypadku przedsiębiorców wymagany jest okres lat trzydziestu). Umowę najmu można zawrzeć w dowolnej formie. Jednakże umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Przed początkiem 2023 roku zasadą było, że możliwe było opodatkowanie najmu zgodnie z zasadami ogólnymi, czyli skalą podatkową (12% lub 32% od nadwyżki powyżej 120 000 zł) przewidzianą w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą opodatkowania w tym przypadku była nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Możliwe było także rozliczenie w formie ryczałtu.
W jaki sposób można rozliczać najem prywatny od początku 2023 roku?
Nowelizacje w tym zakresie zostały wprowadzone przez ustawodawcę wraz z początkiem 2023 roku. Wraz z początkiem 2023 roku w życie weszła bowiem część przepisów tzw. Polskiego Ładu.
Od tej pory osoby fizyczne osiągające przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczny).
W praktyce oznacza to, że wraz z początkiem 2023 roku najem prywatny można opodatkować wyłącznie w formie ryczałtu. Opodatkowanie najmu za pomocą skali podatkowej może być tylko wtedy, gdy najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.
Kontakt w zakresie porady prawnej dotyczącej najmu prywatnego
Kancelaria Adwokacka B-Legal Toruń, adwokat rozwodowy Katarzyna Bórawska
Telefon: +48 607-576-294
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
